Hy Lạp là một trong ba quốc gia EU cho phép người nước ngoài lấy giấy phép cư trú thông qua đầu tư Chương trình Thị thực Vàng. Trong một số trường hợp, người ta có thể có quốc tịch bằng cách mua bất động sản. Các nhà đầu tư phải nộp những loại thuế bất động sản nào trong trường hợp này? Đâu là khoảng thời gian mà nhà đầu tư nên giữ tài sản ở Hy Lạp của họ, theo các điều khoản của Golden Visa? Hãy cùng tìm kiếm câu trả lời trong bài viết dưới đây.
Bất động sản Hy Lạp có giá cả phải chăng nhất ở EU
Sau cuộc khủng hoảng năm 2008, thị trường bất động sản ở Hy Lạp đã trải qua một cuộc suy thoái sâu trong nhiều năm. Nó chỉ bắt đầu phục hồi vào năm 2016 và tăng giá nhanh chóng vào năm 2018. Tuy nhiên, bất động sản ở Hy Lạp gần như vẫn còn rẻ nhất trong số tất cả các nước EU.
Thuế bất động sản ở Hy Lạp cũng rất phải chăng, kết hợp với giá cả thấp, tạo ra mức cầu cao trên thị trường bất động sản. Quan trọng! Ở Hy Lạp, thuế có thể thay đổi đáng kể tùy theo khu vực. Thuế có thể cao hơn ở một số hòn đảo phổ biến với khách du lịch. Bên cạnh đó cùng có sự khác biệt lớn về thuế đối với cá nhân và pháp nhân.
Thuế bất động sản người mua phải đóng tại thời điểm mua tài sản
Theo luật pháp Hy Lạp, người mua nhà phải trả một số loại thuế tài sản ở Hy Lạp:
- Thuế VAT 24%
- Thuế chuyển quyền sở hữu
- Thuế trước bạ
Hơn nữa, nhà đầu tư phải thực hiện một số khoản thanh toán bổ sung: dịch vụ công chứng, nghĩa vụ nhà nước, dịch vụ pháp lý có thể có, thanh toán cho dịch vụ ngân hàng,..
Thuế VAT 24%
Thuế VAT HY Lạp cho mua bán bất động sản là 24%, nếu nhà đầu tư mua bất động sản được xây dựng hoặc trở thành nơi sinh sống sau ngày 1 tháng 1 năm 2006. Bên cạnh đó, Hy Lạp đã tạm thời hủy bỏ thuế VAT đối với việc mua bất động sản trong các tòa nhà mới trong hai năm. (bắt đầu từ năm 2020).
Thuế chuyển nhượng 3%
Nó được tính trong mọi trường hợp khi bạn không cần phải trả VAT. Số tiền của nó là 3%. Cơ quan thuế có thể tính cả giá trị định giá và giá giao dịch thực, tùy thuộc vào giá nào lớn hơn.
Tại các khu vực du lịch nổi tiếng, giá trị địa chính của các biệt thự và căn hộ lớn thường thấp hơn giá trị thị trường của chúng.
Thuế trước bạ 3,6%
Thuế trước bạ khi mua bất động sản không phải nhà ở của Hy Lạp là 3,6%.
Chi phí bổ sung
Chúng có thể khác nhau tùy từng trường hợp:
- Lệ phí đăng ký (420 euro);
- Dịch vụ của luật sư (1–2% giao dịch), nếu không có dịch vụ của luật sư thì rất khó để mua nhà ở Hy Lạp;
- Phí của đại lý bất động sản. Ở Hy Lạp, người ta cũng thường chia đôi phí của đại lý (0,8 -1%) cho người bán.
Quan trọng! Cần lưu ý rằng luật tài khóa của Hy Lạp rất phức tạp và khó hiểu – chúng có rất nhiều ngoại lệ và bổ sung. Đó là lý do tại sao chúng tôi đã đề cập ở trên rằng rất khó để mua nhà ở ở đất nước này mà không có dịch vụ của luật sư.
Thuế và chi phí khác sau khi sở hữu bất động sản
Thuế Bất động sản (ENFIA)
Thuế này được trả hàng năm và không có ngoại lệ. Chi phí thường dao động từ 2 đến 13 euro trên 1 m². Cả cá nhân và pháp nhân đều thanh toán phần này. Việc tính toán phần này rất phức tạp – nó phải tính đến nhiều yếu tố: kích thước của nhà ở, vị trí, tuổi, mục đích, giá trị ước tính, chủ sở hữu là cá nhân hay pháp nhân. Các cá nhân chỉ thanh toán phần này khi giá tài sản vượt quá 250 nghìn euro. Khi đó thuế này được tính trên cơ sở lũy tiến, và nó dao động từ 0,15% đến 1,5% (nếu nhà ở đắt hơn 2 triệu euro).
Đối với pháp nhân, phần thuế này là cố định:
- 0,1% giá trị địa chính nếu công ty thực sự sử dụng tài sản cho nhu cầu riêng của mình
- 0,55% nếu công ty cho thuê
- Ngoài ra còn có mức thuế riêng cho các tổ chức phi lợi nhuận
Thuế Bất động sản Đặc biệt (SRET)
Thuế này được tính bằng 15% giá trị địa chính và chỉ áp dụng cho các công ty sở hữu bất động sản. Có một số cách để tránh phải trả khoản thuế này. Đặc biệt, các công ty có thu nhập từ các hoạt động thương mại vượt quá thu nhập thụ động sẽ không trả nó.
Thuế thu nhập cho thuê
Thuế thu nhập cho thuê cũng khác nhau đối với chủ sở hữu tài sản cá nhân và doanh nghiệp. Đối với các công ty, thuế suất được cố định ở mức 24%, trong khi tất cả các chi phí để bảo trì bất động sản được khấu trừ vào tổng thu nhập.
Đối với cá nhân, thuế này là lũy tiến, dao động từ 15 đến 45%, tùy thuộc vào số tiền thu nhập cho thuê. Chi phí bảo trì cũng được khấu trừ vào tổng thu nhập, nhưng trên cơ sở cố định – 5% thu nhập nhận được.
Bạn cũng có thể giảm thuế bằng cách thu thập dữ liệu về việc cải tạo hoặc hiện đại hóa năng lượng của tòa nhà được thực hiện trong năm. Nhưng nó không được nhiều hơn € 16,000.
Phí tiện ích
Phí tiện ích ở Hy Lạp là từ 100 đến 300 euro mỗi tháng. Vì vậy, đối với một căn hộ ở Athens, bạn sẽ phải trả từ 700 đến 1800 euro mỗi năm, đối với một biệt thự trên bờ biển từ 2 nghìn đến 5 nghìn euro. Số tiền này bao gồm các tiện ích và dịch vụ của công ty quản lý.
- Điện lực. Chi phí 1kWh số tiền khoảng 0,1–0,2 euro.
- Nước uống đắt hơn trên các hòn đảo và bờ biển, và rẻ hơn ở phần phía bắc của đất nước. Nó sẽ có giá từ 20 đến 80 euro mỗi người trong một năm.
- Phí hàng năm cho điện thoại cố định và Internet sẽ từ 180 đến 600 euro cho một căn hộ.
- Đối với biệt thự, việc bảo dưỡng sân vườn, hồ bơi và các khu đất liền kề chiếm một tỷ trọng lớn trong chi phí.
Chi phí bảo hiểm tài sản
Luật pháp Hy Lạp không bắt buộc chủ sở hữu phải bảo hiểm tài sản. Tuy nhiên, chủ sở hữu biệt thự thường làm điều này bằng cách trả 250–500 euro mỗi năm.
Chi phí trong quá trình bán tài sản
Thuế lợi tức vốn và thuế xuất cảnh
Các cá nhân cho đến cuối năm 2022 tạm thời được miễn trừ, nhưng với hai điều kiện:
- Chủ sở hữu đã bán không quá hai tài sản trong hai năm qua
- Việc bán bất động sản không được coi là hoạt động kinh doanh
Nhưng nếu một cá nhân bán bất động sản như một phần của doanh nghiệp, thì anh ta phải trả thuế thu nhập vốn. Số tiền là 15 – 45%, tùy thuộc vào thu nhập nhận được hàng năm. Thuế thu nhập vốn đối với các công ty được cố định ở mức 24%.
Nhưng khi một pháp nhân chuyển tài sản hoặc nơi cư trú thuế của mình ra bên ngoài Hy Lạp, giá trị kinh tế của bất kỳ khoản thu nhập vốn nào cũng vẫn phải chịu thuế. Bạn thanh toán nó ở Hy Lạp mặc dù tại thời điểm phát hành, lợi ích này vẫn chưa được thực hiện. Nó được gọi là thuế xuất cảnh. Thuế có thể được trả một phần trong 5 năm sau khi thay đổi nơi cư trú.
Xem thêm: Đầu tư bất động sản Hy Lạp 2022: Nên mua những khu vực nào an toàn, tăng giá trị nhanh chóng?
Thuế thừa kế
Ở Hy Lạp, thuế thừa kế được tính rất phức tạp, có tính đến nhiều yếu tố, thay đổi từ 1% đến 40%. Thuế này tăng lên khi giá của tài sản thừa kế tăng lên và mức độ quan hệ họ hàng giảm xuống.
